Créancier hypothécaire. Qu’est-ce que c’est et qui peut le devenir ?
Un créancier hypothécaire est une personne ou une institution qui, pour garantir ses intérêts, constitue une sûreté sur le bien du débiteur. Dans la pratique, le créancier hypothécaire le plus courant est la banque de crédit immobilier. Qui d’autre peut le devenir ?
La notion de créancier hypothécaire n’est pas très fréquente, mais elle est présente dans pratiquement tous les prêts immobiliers garantis par une hypothèque. Il peut s’agir non seulement d’une banque ou d’une autre institution financière, mais aussi d’un organe de l’administration publique, ainsi que d’un particulier dont les intérêts peuvent être garantis par les biens immobiliers du débiteur.
Qui est un créancier hypothécaire ?
Un créancier hypothécaire est une personne physique, une personne morale ou une administration publique qui hypothèque le bien immobilier du débiteur. On associe généralement une banque à un créancier hypothécaire, mais il peut également s’agir de l’administration fiscale nationale, d’un créancier alimentaire ou d’un organe de l’administration publique, tel qu’une mairie.
Selon la définition, un créancier hypothécaire est une entité „qui agit comme l’une des parties à une relation juridique entraînant une obligation”. Il convient de souligner ici qu’en vertu de l’article 353 du code civil, une obligation naît au moment où le créancier acquiert le droit d’exiger du débiteur l’exécution d’une prestation spécifique. À son tour, le débiteur, sur la base du contrat conclu, est tenu d’exécuter cette prestation.
Ceci peut être parfaitement illustré par l’exemple des prêts au logement populaires, dans lesquels la banque, pour garantir ses intérêts, constitue une garantie sur l’appartement ou la maison financée, précisément en créant une hypothèque et en inscrivant ce fait dans le registre des biens immobiliers.
Cette inscription reste en place jusqu’à ce qu’elle soit rayée, ce qui n’a lieu qu’après le paiement de toutes les obligations découlant de l’accord entre l’emprunteur et la banque. Il est important de noter que tant que le prêt n’est pas entièrement remboursé, l’emprunteur est considéré comme le débiteur et la banque comme le créancier hypothécaire.
Types de créanciers
La législation polonaise distingue plusieurs types de créanciers. Il peut s’agir, entre autres, d’un créancier hypothécaire, d’un créancier personnel ou d’un créancier d’aliments.
Un créancier hypothécaire est un créancier dit matériel, c’est-à-dire un créancier qui peut faire valoir des créances découlant d’un contrat conclu avec un débiteur sur les biens du débiteur spécifiés dans le contrat. Il convient de souligner ici que nous ne devenons pas débiteurs lorsque nous sommes en retard dans le paiement des mensualités d’un prêt au logement, mais dès le moment où nous concluons le contrat – en assumant l’obligation.
Uncréancier personnel est une personne ou une société qui peut faire valoir ses droits sur tous les biens du débiteur, c’est-à-dire non seulement sur le logement ou la maison ou tout autre bien, mais aussi sur tout ce que nous possédons. Un créancier personnel peut également saisir, par exemple, les salaires, les pensions, certaines prestations ou l’épargne sans aucune entrave.
À ce stade, il convient de noter qu’un créancier hypothécaire / créancier réel (par exemple une banque, un bureau des impôts, une autorité locale) a toujours la priorité sur un créancier personnel dans l’exécution d’un bien spécifique. Lorsqu’il s’agit, par exemple, d’un bien immobilier sur lequel une banque a établi une hypothèque, c’est le créancier matériel qui sera satisfait en premier après toute saisie et vente de ce bien immobilier. Ce n’est que plus tard que le créancier personnel sera satisfait.
Le créancieralimentaire, quant à lui, est une personne qui a droit, en vertu d’une décision de justice, à une pension alimentaire. Il peut s’agir d’enfants, d’un ex-conjoint et parfois de parents. Il convient de souligner que le créancier d’aliments jouit de privilèges et de pouvoirs un peu plus importants, à savoir que les créances alimentaires ont toujours la priorité sur les créances des créanciers personnels. Un créancier d’aliments peut également être un créancier hypothécaire. C’est le cas lorsqu’il veut sauvegarder ses intérêts, c’est-à-dire avoir la certitude que le débiteur se conformera à la décision du tribunal.
Qui peut devenir créancier hypothécaire ?
Qui peut devenir créancier hypothécaire ? Photo : JackF via Canva
Nous avons déjà largement abordé ce point au début de cet article, mais il convient de rappeler une fois encore qui peut devenir créancier hypothécaire. Selon la loi polonaise en vigueur, à ce jour, un créancier hypothécaire peut être :
- Un particulier, par exemple un créancier alimentaire qui a été condamné à payer une pension alimentaire.
- Les banques, les associations d’épargne et de prêt (SKOK), toutes les institutions financières accordant par exemple un prêt au logement, un prêt hypothécaire ou toute autre obligation garantie par une hypothèque.
- Les sociétés et les entreprises, quelle que soit leur forme juridique, c’est-à-dire les sociétés commerciales, les sociétés de personnes ou les entreprises individuelles. La seule société qui ne peut pas devenir créancier hypothécaire est la société civile, car les créances sur les biens du débiteur sont réclamées séparément par les associés dans ce cas.
- Une administration publique ou une autre institution de l’État. Un créancier hypothécaire peut donc être le bureau des impôts, l’institution d’assurance sociale, une municipalité ou un hôtel de ville.
Un créancier hypothécaire peut devenir créancier hypothécaire sur la base d’un accord conclu avec le débiteur, d’une décision judiciaire ou d’une décision administrative. Dans le second cas, il s’agit d’un créancier dit obligatoire.
