Quelle est la cotisation minimale et quel peut être son montant ?

La nécessité de verser l’acompte requis pour un prêt hypothécaire peut être un cauchemar pour de nombreux Polonais. En effet, en raison de l’augmentation constante des prix de l’immobilier, le montant de l’apport personnel atteint souvent 100 000 PLN. Voyons ce qu’est l’acompte minimum et ce qu’il peut être.

Prêt hypothécaire ou quoi ?

Avant d’aborder la question de l’apport minimum pour un prêt hypothécaire, il convient de préciser ce qu’est ce type de prêt. À la base, le terme même d'”hypothèque” n’est qu’un terme familier désignant un prêt ciblé, dont le but est généralement d’acheter un appartement ou une maison.

Un élément important, si ce n’est le plus important, est la garantie de ce prêt, qui est précisément le bien immobilier financé. Un prêt hypothécaire, dans le sens le plus souvent utilisé, est donc un prêt au logement garanti par une hypothèque sur le bien immobilier acheté.

Si l’emprunteur ne paie plus ses échéances, la banque peut facilement saisir l’appartement ou la maison, le vendre et récupérer l’argent emprunté. L’hypothèque reste inscrite au registre des biens immobiliers jusqu’à ce que toutes les échéances du prêt aient été payées.

En établissant une hypothèque sur le bien financé, les banques sont en mesure d’accorder des prêts importants avec des périodes de remboursement pouvant aller jusqu’à 35 ans. On cherche en vain des offres similaires pour des prêts d’argent ou d’autres types de prêts non garantis.

Acompte exigé

En plus de la garantie elle-même sur le bien financé, les banques exigent également un certain montant de contribution personnelle de l’emprunteur au financement de l’appartement ou de la maison. Il est à noter qu’aucune institution du pays n’accordera un financement à hauteur de 100 % de la valeur du bien, en raison d’une part des risques encourus et d’autre part des règles légales imposées aux banques par la FSA.

Les prix de l’immobilier peuvent évoluer de manière très dynamique, il est vrai qu’ils augmentent généralement, mais la tendance peut parfois s’inverser, ce qui fait qu’un prêt hypothécaire accordé à la valeur totale du bien serait très risqué pour la banque.

La valeur totale du bien, répartie sur des versements plus les intérêts, constituerait également une charge plus importante pour les emprunteurs, ce qui est également associé à un risque plus élevé de défaillance dans les années suivantes et aurait un impact négatif à la fois sur le système financier lui-même (dans le cas d’une grande échelle), mais aussi sur les consommateurs, qui pourraient perdre leurs biens. En fin de compte, cela pourrait même provoquer des secousses sur le marché de l’immobilier lui-même.

Montant minimum du dépôt

Le montant minimum de l’apport personnel a changé à plusieurs reprises ces dernières années. On a déjà vu un dépôt de 5 %, puis de 10 %, et enfin, depuis 2017, le dépôt minimum pour un prêt hypothécaire est désormais de 20 % de la valeur du bien.

Cela s’est produit après que l’autorité polonaise de surveillance financière (KNF) a publié la recommandation S, qui obligeait en quelque sorte les banques à prendre certaines mesures lors de l’octroi de prêts au logement(garantis par une hypothèque). Il est vrai qu’elle a également laissé une certaine marge de manœuvre aux banques et aux emprunteurs, qui sera examinée plus loin, mais le fait est que le montant minimum de l’apport personnel est actuellement de 20 % de la valeur de l’appartement ou de la maison.

La porte d’entrée que nous avons mentionnée plus haut est la possibilité de contracter un prêt immobilier avec un apport propre de seulement 10 % de la valeur du bien, mais pour que cela soit possible, il est nécessaire de souscrire une assurance supplémentaire. Il s’agit de l’assurance „faible apport personnel” qui, comme vous pouvez le deviner, a un coût supplémentaire.

Cette assurance permet aux banques d’accorder un crédit logement/hypothèque avec un apport personnel plus faible, mais il ne faut pas oublier que la mensualité de l’hypothèque augmentera de manière significative. En effet, vous devrez payer à la fois 90 % de la valeur du bien et le coût de l’assurance.

Qu’est-ce qui peut constituer une contribution propre à un crédit hypothécaire ?

L’apport personnel minimum de 10 ou 20 % de la valeur du bien immobilier fixé par l’autorité polonaise de surveillance financière ne doit pas nécessairement être effectué exclusivement en espèces. Il est vrai que les banques sont les plus disposées à l’accepter, par exemple l’épargne de l’emprunteur, mais rien n’empêche que la contribution propre soit apportée sous une autre forme.

Quel peut être l’apport personnel pour un prêt hypothécaire ? Photo : Animaflora via Canva

Qu’est-ce qui peut être considéré comme un apport personnel pour un crédit immobilier ?
Tout dépend de la politique de la banque, mais la pratique veut que l’on puisse apporter, entre autres, des fonds propres :

• D’autres biens immobiliers, par exemple des appartements, des maisons, des terrains, des locaux commerciaux, des entrepôts, des terrains, etc.
• Les fonds accumulés dans le cadre de l’épargne retraite du troisième pilier, c’est-à-dire les comptes de retraite individuels (IKE) et les comptes de sécurité de retraite individuels (IKZE).
• Fonds accumulés dans le cadre des plans de capital des employés (PPK).

Une autre alternative est la garantie de contribution propre récemment introduite par la Bank Gospodarstwa Krajowego dans le cadre du Polish Deal. Cependant, il faut garder à l’esprit qu’en l’utilisant, nous devrons rembourser 100 % de la valeur de la propriété, ce qui peut constituer un défi majeur dans les années à venir.