Qu’est-ce que l’assurance-relais ?
L’assurance-relais est destinée à préserver les intérêts des institutions financières, principalement dans le cas des crédits immobiliers, c’est-à-dire ceux qui sont finalement garantis par une hypothèque sur le bien financé. Certains changements concernant l’assurance-relais sont imminents, mais il convient de décrire exactement ce qu’est l’assurance-relais, quel est son montant et si elle est nécessaire lors de la souscription d’un prêt hypothécaire.
Prêt immobilier et hypothèque
Un prêt au logement, communément appelé prêt hypothécaire, repose sur le fait que les banques, lorsqu’elles accordent un financement spécifique pour l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain, exigent une inscription au registre des hypothèques. Cette inscription atteste de la constitution d’une hypothèque en faveur de la banque et, en cas de non-paiement du prêt au logement, l’institution peut facilement reprendre le bien en question.
Cependant, l’ensemble du processus de crédit est généralement assez long et il n’est pas rare que de nombreuses semaines s’écoulent entre l’octroi du financement (mise à disposition des fonds) et la garantie immobilière, c’est-à-dire l’inscription au registre foncier et hypothécaire. Pendant ce temps, hormis le contrat de prêt lui-même, la banque ne dispose d’aucune garantie, ce qui constitue un certain „inconfort” pour les institutions financières.
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En effet, il s’agit d’une période pendant laquelle l’emprunteur dispose de droits illimités pour disposer de l’appartement ou de la maison, il peut le vendre et encaisser l’argent. Il s’agit bien sûr d’une situation extrême, mais les banques la considèrent comme une sorte de risque de crédit et exigent qu’une certaine mesure soit prise, à savoir la souscription d’une assurance-relais.
Qu’est-ce que l’assurance-relais ?
L’assurance relais, communément appelée „bridging insurance”, est une police destinée à protéger les intérêts de la banque pendant la période qui s’écoule entre l’octroi d’un crédit immobilier et l’inscription de la banque, en tant que créancier hypothécaire, au registre des hypothèques du bien immobilier financé.
En théorie, cela ne devrait pas prendre trop de temps, mais l’assurance-relais prend tout son sens principalement dans le cas du financement d’appartements qui sont encore en construction, et souvent seulement dans les plans du promoteur. La banque finance donc un bien immobilier qui n’est pas encore construit et, par conséquent, le registre des hypothèques de ce bien n’existe pas encore.
Dans certaines situations, la période entre l’octroi du prêt au logement et l’inscription au registre foncier peut durer plusieurs années. Beaucoup de choses peuvent se produire pendant cette période. Des situations extrêmes telles que la faillite de l’emprunteur ou son décès ne sont pas à exclure.
Il convient ici de souligner que lorsqu’une hypothèque en faveur d’une banque est inscrite au registre foncier et hypothécaire, la banque, en tant que créancier hypothécaire (créancier réel), a la priorité sur les autres créanciers en cas d’exécution forcée sur les biens du débiteur, qui sont les biens immobiliers en question.
L’assurance relais est-elle nécessaire ?
L’assurance emprunteur, principalement pour les hypothèques, est un sujet fleuve. D’une part, la loi n’impose pas leur souscription, d’autre part, la politique de la banque peut „obliger” l’emprunteur à souscrire diverses polices. Il peut s’agir d’une assurance vie, d’une assurance habitation, d’une assurance pour les faibles dépôts, d’une assurance relais, etc. En fait, il existe tout un éventail de „solutions” différentes pour protéger les institutions financières.
Il en va de même pour le financement relais, qui est également conçu pour protéger le capital et, en fin de compte, les intérêts de la banque. En Pologne, la majorité des institutions qui financent les besoins de logement des consommateurs attendent/exigent une assurance-relais, qui doit être prise en compte en particulier dans le cas des appartements en construction. Bien sûr, il n’est pas nécessaire de souscrire une assurance-relais, mais dans la pratique, cela nous prive de la possibilité d’obtenir un prêt.
IMPORTANT : l’assurance relais, si la banque joue le jeu, n’est pas une charge particulièrement lourde pour l’emprunteur, puisqu’elle est temporaire. Une fois l’hypothèque inscrite au registre foncier, l’assurance relais prend fin. Toutefois, il est préférable d’y veiller soi-même, car il arrive que des primes d’assurance-relais soient payées malgré l’expiration théorique de la police.
Combien coûte l’assurance-relais ?
Le prix/coût de l’assurance-relais dépend généralement de la valeur du bien immobilier, de l’assureur lui-même et de la police de la banque. Dans la pratique, on rencontre le plus souvent des assurances relais qui coûtent entre 1 et 2 % de la valeur du financement. Dans le cas d’un prêt hypothécaire d’un demi-million de zlotys, le prix de l’assurance relais peut donc s’élever entre 5 et 10 mille zlotys. Il convient de rappeler que ce coût augmentera notre engagement de crédit.
Enfin, rappelons que l’assurance relais est payée jusqu’à ce que la banque ou une autre institution financière établisse une hypothèque sur le bien immobilier financé. Si des primes sont encore exigées après cette date, il est essentiel de contacter la banque et d’en expliquer la raison. En cas de trop-perçu sur le crédit-relais, la banque doit rembourser les fonds.
